TP Immo

 Beleggingsvastgoed Duitsland

De Duitse vastgoedmarkt is misschien wel de meest interessante van Europa.

De Duitsers zijn de afgelopen jaren uit een diep dal geklommen. De enorme kosten van de Duitse éénwording moesten verwerkt worden, de economie liep hierdoor niet lekker, er waren voor honderden miljarden euro’s investeringen te doen in voormalig Oost Duitsland, waarmee de belastingen omhoog moesten en er een hoge werkloosheid heerste. Dit alles veranderde over de jaren ten positieve. Ook de vastgoedmarkt zakte na de aanvankelijke euforie over de samenvoeging met Oost Duitsland in, maar heeft in de afgelopen jaren een mooi en solide herstel laten zien.

Hiernaast is er door de jaren heen een ruim nieuwbouwbeleid voor onroerend goed geweest. Alles mocht en kon gebouwd worden, wat resulteerde in overaanbod en leegstand. De leegstand voelt men met name in commercieel o.g. zoals winkels, bedrijfspanden en kantoren. Hierop geven Duitse banken dan ook maar beperkt hypotheken af. Wij vinden de woningmarkt in Duitsland dan ook het meest interessant. De prijzen hiervan liggen echter zo laag, dat er al vele jaren bijna geen nieuwe appartementen meer worden bijgebouwd, wat de schaarste aan appartementen vergroot. Nu in de kredietcrisis zien we zelfs dat de waardes niet dalen, maar zelfs aantrekken.

De Duitse economie is de grootste in de Europese Unie en de derde economie in de wereld. De afgelopen jaren zijn de nodige maatregelen genomen om de Duitse economie meer concurrerend te maken. Inmiddels is duidelijk geworden dat deze inspanningen hebben geresulteerd in een herstel van de Duitse economie en een afname van de werkloosheid.

Kansen

De huidige kredietcrisis geeft naast problemen ook kansen, maar steeds minder.
Duitsers zijn qua mentaliteit uit op zekerheid en kijken in onzekere tijden ‘de kat uit de boom’. Omdat men de afgelopen jaren gezien heeft dat de Duitse vastgoedmarkt zich goed herstelde en de beurs onbetrouwbaar is, komt men nu zelf ook steeds weer meer in de verleiding in onroerend goed te beleggen. Er zijn dus steeds minder pareltjes of mooie aanbiedingen te vinden

De groei van de bevolking is in Europa reeds lange tijd aan het afnemen. Ook in Duitsland zal de bevolkingsgroei naar verwachting verder afnemen en zal de bevolking daarnaast vergrijzen. De vraag naar woningen wordt echter niet alleen bepaald door de omvang en groei van de bevolking, maar vooral door de groei van het aantal kleine huishoudens. Door de verwachte afname van de gemiddelde omvang van huishoudens zal het aantal huishoudens, in de toekomst verder stijgen. Hierdoor zal de totale vraag naar woningen in Duitsland naar verwachting verder toenemen. Vooral het aantal 1- en 2 persoonshuishoudens zal een stijging laten zien, hetgeen naar verwachting een positieve invloed zal hebben op de vraag naar vooral kleine(re) appartementen.

De huizenprijzen en huren in Duitsland toonden over de afgelopen 20 jaren nagenoeg geen stijging. Dit staat in schril contrast tot de andere landen in de Europese Unie waar als gevolg van scherpe rentedalingen, kredietverruimingen, het beperkte aanbod en koopkrachtstijgingen de woningprijzen vrijwel zonder uitzondering (enkele malen) verdubbelden.

De Duitse woningmarkt is erg interessant omdat de prijzen op historisch lage niveaus liggen. Er is dan ook vrijwel geen land in Europa waar de woningmarkt volgens de betaalbaarheidindex zo goedkoop is als in Duitsland. De relatief beperkte risico’s van de Duitse woningmarkt, als gevolg van de lage prijzen en de stijgende woningvraag, tezamen met de kans op stijging van de prijzen bij een versnelling van de economische groei, maakt beleggen in deze markt aantrekkelijk.

Verschillen

Als u zich verdiept in het Duitse beleggingsvastgoed zult u het volgende constateren:

• Bestaande gebouwen koopt u ver onder de bouwkosten en is uiterst interessant;
• Er is veel aanbod, maar ook veel “rommel” op de markt. Selectie kost veel tijd;
• De huren zijn in absolute bedragen per m2 laag, doch ten opzichte van de aankoopprijzen hoog;
• De ligging van een object en een realistische aankoopprijs bepalen de kans op waardestijging;
• Bruto aanvangsrendementen van 9 tot 11 % op basis van 100 % eigen kapitaal voor kwalitatief uitstekend vastgoed zijn nog steeds haalbaar;
• Met een hefboom van tot 80 % hypothecaire financiering liggen de rendementen veel hoger dan in Nederland.

De afwikkeling van een transactie vergt relatief veel tijd:

• De notarissen werken anders, men kent geen voorlopig koopcontract;
• Koop en levering vindt plaats in meerdere, opeenvolgende stappen;
• Op elk pand zit een voorkooprecht voor de gemeente;
• Het Kadaster is anders en noemt men het “Grundbuch”.
  
  

De kosten koper (k.k.) bestaan in Duitsland uit:

• Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting): 3,50 %;

Notaris- en hypotheekkosten: ca. 0,50% tot 1,50 %.

U betaalt bij ons geen makelaarscourtage omdat u rechtstreeks van TP Immo koopt, via een makelaar is dat, afhankelijk van de regio tussen 3% en 6% excl. Btw over de koopprijs;

Uit de vakbladen:

	Huurprijsontwikkeling en vooruitzichten			Deutschlands Immobilienmarkt ist Krisenfest.1
	Trends bejaarden en kleine huishoudens			Deutschlands Immobilienmarkt ist Krisenfest.2
	Steden groeien bij werkenden, het platteland bij ouderen			Duits regio statistieken
	Prijsontwikkeling Duits onroerend goed 2009-2010.jpg			Duitse economie loopt gesmeerd
	Huurprijs- ontwikkeling en vooruitzichten			Duitse OG prijzen vergeleken met buitenland
	Duitse belasting vs NLDuitse%20belasting%20vs%20NL